Quand on souhaite acheter à deux sa résidence principale, il n’est pas forcément nécessaire de créer une société civile immobilière. De nombreux couples mariés sous le régime de la séparation de biens, pacsés ou encore concubins optent pour l’indivision, mode d’achat relativement simple. Si l’acte d’achat est un engagement fort qui conforte la solidité de la relation des partenaires, il est quand même nécessaire de prévoir. En effet, pour se protéger et protéger l’autre, il faut envisager la situation sur le long terme et surtout, aller voir son notaire…

Acheter en indivision : une solution simple

L’indivision est un mode d’acquisition assez fréquent, simple et peu contraignant. Cette situation juridique s’applique aux couples mariés sous le régime de la séparation de biens mais aussi pour des concubins et des partenaires liés par un pacs qui achètent un bien ensemble.

Qui est propriétaire ?

Ce sont les proportions d’acquisition qui vont fixer le droit de propriété et les règles en cas de revente du bien ou de séparation. Chaque indivisaire est donc propriétaire à hauteur de sa contribution financière qui doit être clairement spécifiée dans l’acte. Si les quotes-parts de chacun des acquéreurs ne sont pas précisées, les indivisaires sont réputés être propriétaires à parts égales.

En d’autres termes, les droits de propriété sont fixés par les quotes-parts spécifiées dans l’acte d’acquisition et non en fonction du financement. Et comme les quotités d’achat ne seront pas changées par la suite, si l’un des deux partenaires a investi plus que l’autre, il aura l’obligation d’en apporter la preuve.

Quelles sont les solutions ?

Tout d’abord, comment déterminer les quotités d’achat ? Il faut prendre en compte les apports personnels de chacun et l’investissement des acquéreurs dans le coût total du crédit. Les quotités d’acquisition sont ainsi fixées par rapport au prix de revient du bien.

Il existe une deuxième solution : quand les époux, les partenaires pacsés ou les concubins décident d’acheter à parts égales. Ils sont propriétaires à 50 /50 mais cela n’empêche pas qu’un coacquéreur ait fait un apport personnel plus important que l’autre. Les époux ou partenaires peuvent décider alors qu’en cas de vente ou de séparation, celui qui a surinvesti récupérera son apport. Si un crédit a été fait pour acheter le bien, les époux remboursent la moitié chacun.

Les limites de l’indivision

Les biens indivis sont gérés par le principe de l’unanimité. L’ensemble des décisions doivent être prises d’un commun accord avec tous les indivisaires. C’est la limite du régime de l’indivision. Quand il y a désaccord, les décisions sont difficiles à prendre.

Une autre difficulté est la situation des couples non mariés. Les partenaires de pacs et les concubins ne sont pas protégés en cas de décès de leur conjoint. Ils n’ont aucun droit sur les parts de leur partenaire défunt et se retrouvent en indivision avec les héritiers de celui-ci.

Et enfin, l’indivision est un régime précaire parce que « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ». Chacun des indivisaires peut demander le partage à tout moment.

Comment éviter les risques lors d’un achat en indivision ?

La convention d’indivision

Elle donne un cadre de gestion et le stabilise dans le temps. Elle peut avoir une durée déterminée ou indéterminée, c’est-à-dire qu’on peut y mettre fin à tout moment. Portant sur un bien immobilier, c’est un acte authentique qui doit être rédigé par votre notaire. Elle doit décrire le bien en indivision et mentionner la part de chaque indivisaire sur le bien.

La convention d’indivision pour protéger son conjoint

Les concubins doivent organiser leur protection. Penser au pire n’est pas le plus réjouissant, mais il est nécessaire de mettre son conjoint à l’abri. Le problème est qu’en matière de succession, le concubin est considéré comme un tiers. Dans le cadre de l’indivision, si un partenaire vient à disparaître, le conjoint survivant n’a droit à rien.
Les concubins peuvent alors prévoir d’insérer une clause d’acquisition conjointe sous condition de survie. Le conjoint survivant n’aura ainsi pas à racheter la part de son compagnon décédé et héritera de la pleine propriété du bien avec un effet rétroactif au jour de la vente. Il faut prendre en compte la portée de cette clause en cas de présence d’enfants d’une précédente union.

Les partenaires de PACS, dans leur convention, peuvent choisir le régime de l’indivision. Conformément à l’article 515-5-1 du Code civil, les biens achetés ensemble ou séparément sont alors réputés « indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale. » Ainsi, le partenaire le moins aisé sera avantagé. En cas de mésentente, la question de la présence d’enfants d’une précédente union se pose. En effet, le régime de l’indivision peut alors créer un déséquilibre pour ces enfants lors de la succession.

Si acheter en indivision est la solution la moins contraignante en matière de formalités, il est toutefois primordial de bien établir les « règles du jeu » en amont avec votre notaire. Cela vous permettra d’envisager sereinement l’avenir et d’éviter les conflits en cas de mésentente et de séparation (lire notre article Acheter en indivision : comment éviter les conflits ?).