27 Avr Acheter à deux en indivision, est-ce une bonne idée ?
Quand on souhaite acheter à deux sa résidence principale, il n’est pas forcément nécessaire de créer une société civile immobilière (SCI). De nombreux couples mariés sous le régime de la séparation de biens, pacsés ou encore concubins optent pour l’indivision, mode d’achat relativement simple.
Simple et peu contraignant, acheter en indivision est un mode d’acquisition assez fréquent.
Qui peut acheter en indivision ? Des amis, qui veulent partager une maison de vacances, des frères et sœurs, des parents et leurs enfants, etc.
En effet, l’achat en indivision peut se faire à plusieurs mais la plupart du temps, cette situation juridique s’applique aux couples pacsés, aux concubins et aux couples mariés sous le régime de la séparation de biens.
L’acte d’achat est un engagement fort qui consolide une relation et pour lequel il est nécessaire de prévoir. Pour se protéger et protéger l’autre, il est nécessaire d’envisager la situation sur le long terme.
Pourquoi rédiger une convention d’indivision ? La convention d’indivision vient organiser celle-ci. Gestion courante, jouissance du bien, répartition des parts de chacun, la convention a pour but de définir les règles du jeu. Elle permet d’éviter les conflits et de préserver la bonne entente entre chacun des indivisaires, surtout s’il faut se partager une maison à la mer, à Sanary par exemple…
L’indivision et la protection du conjoint : pour les couples pacsés, il est nécessaire de faire un testament afin que le concubin survivant hérite de la part de son partenaire défunt. Attention, dans le cadre des successions, le concubin survivant n’a aucun droit sur le ou les biens du défunt.
Aller voir votre notaire est certainement la meilleure idée à avoir avant de vous lancer. En fonction de votre situation, il saura vous conseiller et vous accompagner pour sécuriser votre projet.
Achat en indivision : une solution simple
L’indivision est un mode d’acquisition assez fréquent, simple et peu contraignant.
Tout le monde peut acheter en indivision :
Amis ;
Parents et enfants ;
Frères et sœurs.
Mais la plupart du temps, cette situation juridique s’applique aux couples mariés sous le régime de la séparation, aux concubins et aux des partenaires liés par un pacs qui achètent un bien ensemble.
Si l’acte d’achat est un engagement fort qui conforte la solidité de la relation des partenaires, il est quand même nécessaire de prévoir. En effet, pour se protéger et protéger l’autre, il faut envisager la situation sur le long terme et surtout, aller voir son notaire…
Qui est propriétaire ?
Ce sont les proportions d’acquisition qui vont fixer le droit de propriété et les règles en cas de revente du bien ou de séparation. Chaque indivisaire est donc propriétaire à hauteur de sa contribution financière qui doit être clairement spécifiée dans l’acte. Si les quotes-parts de chacun des acquéreurs ne sont pas précisées, les indivisaires sont réputés être propriétaires à parts égales.
En d’autres termes, les droits de propriété sont fixés par les quotes-parts spécifiées dans l’acte d’acquisition et non en fonction du financement. Et comme les quotités d’achat ne seront pas changées par la suite, si l’un des deux partenaires a investi plus que l’autre, il aura l’obligation d’en apporter la preuve.
Quelles sont les solutions ?
Tout d’abord, pour déterminer les quotités d’achat et quelle que soit la situation du couple (pacsés, mariés sous le régime de la séparation de biens ou concubins) Il faut prendre en compte les apports personnels de chacun et l’investissement des acquéreurs dans le coût total du crédit. Les quotités d’acquisition sont ainsi fixées par rapport au prix de revient du bien.
Il existe une deuxième solution : quand les époux, les partenaires pacsés ou les concubins décident d’acheter à parts égales. Ils sont propriétaires à 50 /50 mais cela n’empêche pas qu’un coacquéreur ait fait un apport personnel plus important que l’autre. Les époux ou partenaires peuvent décider alors qu’en cas de vente ou de séparation, celui qui a surinvesti récupérera son apport. Si un crédit a été fait pour acheter le bien, les époux remboursent la moitié chacun.
Les limites de l’indivision
Achat en indivision et prise de décisions
Les biens indivis sont gérés par le principe de l’unanimité. L’ensemble des décisions doivent être prises d’un commun accord avec tous les indivisaires. C’est la limite du régime de l’indivision. Quand il y a désaccord, les décisions sont difficiles à prendre.
Acheter en indivision avec son concubin
Une autre difficulté est la situation des couples non mariés. Les concubins ne sont pas protégés en cas de décès de leur conjoint. Ils n’ont aucun droit sur les parts de leur partenaire défunt et se retrouvent en indivision avec les héritiers de celui-ci.
Achat en indivision, PACS et testament
En cas de décès de l’un des partenaires de PACS, le partenaire survivant récupère ses biens propres et sa part des biens communs. En revanche, il n’a aucun droit sur le patrimoine de son partenaire décédé. En effet, en matière de succession, les couples pacsés sont considérés par la loi comme des étrangers.
• Cependant, la loi prévoit que les partenaires de PACS peuvent hériter l’un de l’autre en rédigeant un testament.
Acheter en indivision ou SCI
Contrairement à la SCI, dont la cession d’un bien est soumise à l’accord des associés, l’indivision est un régime précaire parce que « nul n’est contraint de rester dans l’indivision ».
• Chacun des indivisaires peut demander le partage à tout moment.
Comment éviter les risques lors d’un achat en indivision ?
La convention d’indivision
Elle donne un cadre de gestion et le stabilise dans le temps. Elle peut avoir une durée déterminée avec une durée maximale de 5 ans ou indéterminée. Dans le premier cas le partage peut être demandé à l’échéance du terme de la convention, ce qui assure à l’indivision une stabilité. Dans le second cas, lorsque la convention d’indivision est à durée indéterminée, le partage peut être demandé à tout moment.
• Portant sur un bien immobilier, c’est un acte authentique qui doit être rédigé par votre notaire. Elle doit décrire le bien en indivision et mentionner la part de chaque indivisaire sur le bien.
• Il faut donc penser aux frais de notaire lorsque l’on choisit de mettre en place la convention d’indivision.
La convention d’indivision pour protéger son conjoint
Les concubins doivent organiser leur protection. Penser au pire n’est pas le plus réjouissant, mais il est nécessaire de mettre son conjoint à l’abri. Le problème est qu’en matière de succession, le concubin est considéré comme un tiers. Dans le cadre de l’indivision, si un partenaire vient à disparaître, le conjoint survivant n’a droit à rien.
• Les concubins peuvent alors prévoir d’insérer une clause d’acquisition conjointe sous condition de survie. Le conjoint survivant n’aura ainsi pas à racheter la part de son compagnon décédé et héritera de la pleine propriété du bien avec un effet rétroactif au jour de la vente. Il faut prendre en compte la portée de cette clause en cas de présence d’enfants d’une précédente union.
• Les partenaires de PACS, dans leur convention, peuvent choisir le régime de l’indivision. Conformément à l’article 515-5-1 du Code civil, les biens achetés ensemble ou séparément sont alors réputés « indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale. » Ainsi, le partenaire le moins aisé sera avantagé. En cas de mésentente, la question de la présence d’enfants d’une précédente union se pose. En effet, le régime de l’indivision peut alors créer un déséquilibre pour ces enfants lors de la succession.
Si acheter en indivision est la solution la moins contraignante en matière de formalités, il est toutefois primordial de bien établir les « règles du jeu » en amont avec votre notaire. Cela vous permettra d’envisager sereinement l’avenir et d’éviter les conflits en cas de mésentente et de séparation.
