24 Avr Vente immobilière : Quel est le rôle du notaire
Dans cet article, nous allons voir pourquoi le notaire occupe un rôle central lors d’une vente immobilière depuis le projet jusqu’à la signature de l’acte définitif. Mais d’abord, qu’entend-on par bien « immobilier » ?
Depuis le projet jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente, le notaire occupe une place centrale. Et nous allons voir pourquoi. Mais d’abord qu’entend-on par bien « immobilier » ?
« Im-mobilis », qui ne peut être déplacé. Terrain nu constructible ou terres agricoles, forêts, bâtiment à usage d’habitation, bureaux ou bâtiments de stockage, tous sont des biens immobiliers. Cependant, lors d’une vente immobilière, on peut considérer que certains objets meubles peuvent devenir immeubles. Par exemple, une cuisine dont les meubles sont fixés au mur devient « immeuble par destination ».
En cas de vente immobilière, le recours à un notaire est indispensable. Il accompagne ses clients tout au long de l’opération et en vérifie tous les aspects juridiques pour que celle-ci puisse se dérouler en toute sérénité.
Le notaire sécurise la vente immobilière
Le notaire est garant de la sécurité juridique des opérations. En tant qu’officier public, il veille au respect du droit afin que toutes les opérations dont il a la charge aboutissent. Cette sécurité juridique repose sur l’anticipation, la stabilité et la prévisibilité.
Si le taux de contestation des transactions immobilières en France est faible, c’est parce que les notaires jouent pleinement leur rôle de conseillers auprès des vendeurs et des acquéreurs. Par ce conseil exercé en amont de la mise en place des opérations, ils font prendre conscience à leurs clients de l’importance et de la constitution de cette sécurité juridique.
Le notaire est également au cœur de la preuve. Il est chargé de recueillir les actes, de les authentifier et de les conserver. Ainsi, le recours au notaire permet de prouver la réalité des actes.
Que fait le notaire lors d’une vente immobilière ?
La vente est dite parfaite et la propriété acquise dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et le prix (Art. 1583 du Code civil). Vente parfaite ? Oui, à condition de réunir toutes les informations nécessaires que le vendeur doit donner sur le bien dont il souhaite se séparer.
L’intervention du notaire est-elle obligatoire pour le compromis de vente ?
A ce stade, il n’est pas obligatoire d’avoir recours aux services d’un notaire. Pourtant, c’est une étape cruciale. En effet, au moment de la signature du compromis de vente, l’ensemble des conditions de la vente est prédéfini. C’est avant-contrat est une garantie pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Le jour de la vente immobilière, les conditions énoncées dans le compromis doivent être obligatoirement respectées. Le rôle du notaire lors d’un achat immobilier est donc fondamental à ce niveau de l’opération. En effet le notaire, expert en droit immobilier, va pouvoir vérifier que l’acte est possible.
Que se passe-t-il entre la signature du compromis et la vente ?
Le rôle du notaire est de collecter avant la vente tous les documents nécessaires à celle-ci. Il réunit notamment les documents d’urbanisme. Il vérifie ainsi que l’opération peut être faite dans des conditions équilibrées pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Comment le notaire s’assure-t-il de la validité juridique de la vente immobilière ?
Le notaire vérifie la validité du titre de propriété du vendeur. Le vendeur doit donc le lui remettre. De plus, si le propriétaire du bien a fait des travaux d’extension ou d’aménagement par exemple, il doit fournir au notaire le permis de construire ou d’aménager.
En cas de travaux, le notaire doit recevoir l’attestation de garantie dommages-ouvrage, garantie qui suit le bien pendant 10 ans.
Il vérifie également les droits de préemption. Ceux-ci peuvent venir de la commune ou bien pour les terres agricoles, de la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural). Il doit vérifier également s’il y a des co-indivisaires sur le bien vendu.
Quelles formalités effectue le notaire ?
Lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur doit verser un pourcentage du prix de vente du bien, en général environ 5%. Le notaire reçoit cette somme qu’il encaisse sur un compte séquestre.
En cas de droit de préemption, le notaire est chargé d’envoyer à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner(DIA). Cette déclaration enclenche une procédure qui soumet l’opération de vente au droit de préemption. Généralement celui-ci est communal. Le rôle du notaire est également de vérifier l’état hypothécaire du bien.
La copropriété : un cas particulier ?
La loi Alur a renforcé le devoir d’information du vendeur auprès de l’acheteur. En effet, l’acquéreur doit être informé de l’organisation et de la situation financière de l’immeuble dans lequel il souhaite acheter un lot. Le vendeur porte à la connaissance de l’acquéreur : le montant des charges payées par le vendeur, l’état global des impayés, les sommes éventuellement dues au syndic par le vendeur etc. Cet ensemble d’information s’appelle le pré-état daté. C’est le notaire qui se charge de demander ce document au syndic.
Combien de temps pour une vente immobilière ?
Si en moyenne, il faut une quinzaine de jours pour signer un compromis de vente, il faut compter environ trois mois pour la réalisation de la vente et la signature de l’acte définitif. En effet, ces trois mois correspondent en moyenne au temps nécessaire pour les futurs acquéreurs à l’obtention d’un financement pour l’achat du bien.
Choisir son notaire : Celui du vendeur ? De l’acquéreur ? Les deux ?
Il est tout à fait possible que les parties soient chacune représentées par leur notaire. Si les deux notaires ont pour mission de préparer ensemble l’acte de vente, qu’en est-il des honoraires ? Question importante quand on sait que les frais d’actes sont relativement importants. Les frais, qui sont à la charge de l’acquéreur, seront-ils doublés ?
Heureusement, non…Les notaires devront se partager équitablement les honoraires. La répartition des tâches est d’ailleurs strictement encadrée par la loi.
L’acte de vente et les formalités postérieures
Avant la signature de l’acte authentique de vente, le notaire reçoit de la banque de l’acheteur, les fonds destinés au vendeur. Il convoque alors les parties pour signer l’acte de vente et finaliser ainsi la vente immobilière.
Le notaire s’occupe ensuite des formalités de publicité. Il remet une attestation de propriété à l’acquéreur. Le rôle du notaire est d’effectuer les formalités de publication au fichier immobilier pour que le transfert de propriété apparaisse avec le nom du nouveau propriétaire (accompagné des garanties éventuellement prises (une hypothèque par exemple).
Il s’occupe également de notifier ce transfert aux services fiscaux, au syndic le cas échéant, et aux compagnies d’assurances.
Frais de notaires : de quoi s’agit-il ?
Tout d’abord, ce que nous appelons communément « frais de notaires » sont en réalité des frais d’actes. Aussi appelés frais d’acquisition, ils ne sont pas destinés dans leur intégralité à rémunérer le notaire. En effet, le rôle du notaire est de collecter, via ce mécanisme, les impôts et taxes pour le compte de l’état et des collectivités territoriales.
À qui revient l’essentiel des frais de notaires ?
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- – A l’état ;
- – Aux collectivités locales ;
- – Au Trésor public.
Comment se décomposent les frais de notaires ?
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- – Les impôts et les taxes ;
- – Les frais de débours ;
- – Les émoluments du notaire.
Les impôts et taxes collectés par le notaire lors d’une vente immobilière représentent la partie la plus importante des frais de notaire, soit environ 80% des frais d’acquisition.
Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour le compte de son client. Ils servent à rémunérer les différents intervenants et à payer le coût des différents documents dont le notaire a besoin pour établir et finaliser la vente immobilière.
Les émoluments du notaire font partie de la rémunération du notaire et sont réglementés. Dans le cadre d’une vente immobilière, le tarif est proportionnel au prix de vente du bien selon le barème suivant :
| TRANCHES D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLES |
| De 0 à 6500 € | 3,870% |
| De 6500 à 17000 € | 1,596% |
| De 17000 à 60000 € | 1,064% |
| Plus de 60000 € | 0,799% |
Arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2024 au 28 février 2026
Article A444-91 du Code de commerce – vente ou cession gré à gré.
Bon à savoir – Loi de Finances pour 2025
La loi de finances pour 2025 introduit la possibilité pour les départements d’augmenter temporairement leur part de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Le taux passe de 4,50% à 5% et ce depuis le 1er avril 2025 jusqu’au 31 mars 2028. Il s’agit bien d’une possibilité, les départements ont la liberté d’appliquer cette disposition ou non.
Les primo-accédants ne sont pas concernés par cette mesure. Les départements ont la possibilité sur délibération de réduire le taux voire d’exonérer les acquéreurs d’une première résidence principale de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement. Une seule condition : l’acquéreur doit s’engager à affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant 5 ans (Art 1594 F septies du Code général des impôts).
Vendre un bien aux enchères notariales :
Quels types de bien peut-on vendre aux enchères notariales ? Des appartements, maisons, parkings, caves, commerces, terrains agricoles ou constructibles etc.
D’où viennent les biens à vendre ? Les particuliers peuvent avoir recours à ce type de vente, les professionnels, les fondations, associations, l’état et les collectivités. Les ventes aux enchères notariales peuvent aussi concerner les successions vacantes.
Pourquoi vendre aux enchères notariales ? Deux cas de figures se présentent : tout d’abord propriétaire veut éviter la vente forcée en cas de saisie imminente. Ensuite, en dehors de toute procédure, la rapidité de la vente, la sécurité de la transaction et la transparence de la procédure attirent de plus en plus de propriétaires vers ce type de vente.
Quelles sont les étapes ?
Pour le vendeur : Il contacte un notaire avec qui il fixe le prix du bien immobilier (environ 75% de la valeur estimée du bien).
Le notaire se charge ensuite de toutes les formalités : publication de l’annonce et établissement d’un cahier des charges dans lequel on retrouve les conditions de la vente, la date de la vente et les frais liées à celle-ci, les caractéristiques du bien, les diagnostics, la situation hypothécaire, l’existence de servitudes etc.
Après la publication de l’annonce, le notaire répond aux questions des acquéreurs potentiels trois à quatre semaines avant le jour de la vente.
Le jour de la vente : Le début de la vente est marqué par l’allumage d’une mèche. On parle de vente amiable, volontaire ou encore de vente à la bougie. Deux mèches successives qui s’éteignent puis un laps de temps d’environ trente secondes marquent la fin de la vente. L’adjudication est alors accordée au dernier enchérisseur. Le résultat est enregistré dans un procès-verbal d’adjudication qui vaut acte de vente.
Comment obtenir des frais de notaires réduits ?
Pour pouvoir bénéficier de frais de notaires réduits (de 2 à 3% du prix d’achat) il faut acheter un bien neuf ou acheter un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
Les biens neufs : l’article 257 du Code général des impôts précise cette définition : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux. »
La vente en l’état futur d’achèvement : la VEFA consiste à acheter un bien sur plan ou en cours de construction. A la signature de l’acte, l’acquéreur devient propriétaire du sol puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Le bien peut être une maison individuelle ou un appartement.
La négociation immobilière notariale
Peut-on confier la vente de son bien à un notaire ? Le notaire est habilité à conseiller vendeurs et acquéreurs dans leur projet de vente ou d’achat immobilier. Les études notariales offrent ainsi un service global à leurs clients depuis la recherche du bien, le conseil sur les aspects juridiques et techniques de la transaction immobilière jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
Loi Climat et résilience : ce qui change pour les ventes immobilières
Certaines mesures de la loi Climat et résilience, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets impactent directement le secteur de l’immobilier. Celles-ci visent à principalement à réduire le nombre de logements énergivores en favorisant leur rénovation énergétique afin qu’ils ne sortent pas du parc immobilier.
Le carnet d’information du logement (CIL)
Concernant les logements neufs et existants qui ont fait l’objets de travaux de rénovation énergétique, le CIL centralise les informations sur les caractéristiques du logement. Son établissement vise à accompagner les travaux de rénovation énergétique. Établi par le propriétaire du bien immobilier à vendre, il doit être annexé à l’acte authentique de vente.
L’audit énergétique
Il est désormais obligatoire d’annexer au DPE l’audit énergétique en cas de vente de logements classés F ou G au DPE. Il permet d’abord d’informer les futurs acquéreurs sur les travaux à réaliser pour atteindre une meilleure performance énergétique. Ensuite, les propositions de travaux doivent être accompagnées d’une estimation des coûts et du gain d’économie d’énergie.
Les échéances :
Depuis le 1er septembre 2022 : logements classés F et G ;
Depuis le 1er janvier 2025 : logements classés E ;
Au 1er janvier 2034 : logements classés D.
Le plan pluriannuel de travaux (PTT)
Les copropriétés ont désormais l’obligation de réaliser un PTT qui doit comprendre la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la réalisation d’économies d’énergie, une estimation du coût des travaux ainsi qu’un échéancier de ces travaux nécessaires.
Les échéances :
Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots ;
Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots ;
Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de moins de 50 lots.
Le rôle du notaire est fondamental lors d’une vente immobilière. Il est, par toutes les compétences qu’il exerce, garant de la sécurité juridique de l’opération. De plus, son devoir de conseil fait que dans la plupart des cas, les opérations de vente immobilière aboutissent de manière positive. En tant qu’officier public, il est chargé d’une mission de service public, celle de l’authenticité attachée aux actes qu’il rédige et dont il conserve le dépôt.
