Avant de démarrer : la situation géographique du bien, un point essentiel

 

Investissement locatif rentable, la location saisonnière en meublé de tourisme a le vent en poupe. Mais avant de vous lancer, un point essentiel est à prendre en compte : la situation du bien dans lequel vous souhaitez investir.

L’emplacement du logement est en effet un critère primordial car votre bien va tirer sa valeur des centres d’intérêt touristiques et des commodités qui sont proches. C’est pourquoi il est intéressant d’avoir en tête les critères de sélection d’une location de vacances pour :

 

• Un weekend en ville ?
• Une semaine au ski ?
• Des vacances en bord de mer ?

 

Chacun de ces profils a des attentes différentes et avant d’envisager votre investissement, il est important de chercher votre bien immobilier en fonction des attentes des touristes potentiels. Si vous investissez dans une grande ville, la proximité des lieux culturels sera un atout important. Et si vous choisissez la montagne ou la mer, la proximité des pistes ou des plages devient un élément déterminant pour envisager une bonne rentabilité.

Définition

Qu’est-ce que le meublé de tourisme de courte durée ? L’article L.324-1-1 du Code du tourisme précise que « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Il se distingue des autres hébergements de courte durée en ce qu’il est à l’usage exclusif du locataire. Il n’y a donc pas d’équipements communs comme dans les hôtels et le propriétaire du logement n’est pas forcément sur les lieux.

 

Bon à savoir : En location saisonnière, il n’est pas possible de louer plus de 90 jours consécutifs à la même personne.

 

Les avantages

La rentabilité locative est l’avantage principal de la location en meublé de tourisme. En effet, les tarifs pratiqués sont beaucoup plus élevés que les loyers mensuels perçus lors d’une location classique. Parfois, le prix d’une semaine de location équivaut à un mois de loyer.

 

L’emplacement de votre logement est le paramètre certainement le plus important à prendre en compte (d’autres viendront s’ajouter !). Plus la situation géographique est prisée, plus la rentabilité est importante, à condition également d’avoir une gestion optimisée. Ainsi, il est tout à fait possible de dégager un revenu complémentaire confortable qui va permettre a minima de couvrir toutes les charges.

 

Autre atout non négligeable : limiter fortement le risque d’impayés. Les loyers sont encaissés avant le démarrage de la location, lors de la réservation. Ainsi, le risque par rapport à une location classique est quasi nul. Par ailleurs, la caution qu’il est prudent de demander, permet de se prémunir des éventuelles dégradations. Elle doit être exigée avant l’entrée dans les lieux et peut tout à fait être encaissée par le propriétaire.

 

 

Bon à savoir : le contrat de location doit préciser le délai de remboursement du dépôt de garantie.

 

 

Un autre atout : la flexibilité. Vous êtes libre de louer votre logement aux dates qui vous conviennent. Vous faites votre planning en fonction de vos contraintes et de votre disponibilité. C’est une grande liberté qui vous permet de disposer de votre bien quand vous le souhaitez.

 

Se constituer un patrimoine immobilier : l’investissement immobilier de courte durée est un bon moyen de créer un patrimoine immobilier. Les loyers couvrent au moins le coût de l’emprunt pour lequel il est d’ailleurs intéressant d’anticiper la durée afin que les loyers perçus puissent devenir un complément de revenus. Les objectifs visés sont variés. On peut citer par exemple le financement des études des enfants ou encore augmenter son revenu à la retraite, etc.

 

Bon à savoir : Peut-on sous-louer son logement pour faire de la location saisonnière ? La sous-location doit être autorisée par le bailleur et établie par écrit.

Une fiscalité avantageuse

 

Les statuts :

 

• LMNP: Location meublée non professionnelle dès lors que les revenus ne dépassent pas 23000 € annuels :
• LMP: Location meublée professionnelle pour les autres cas.

 

Les régimes fiscaux :

 

La fiscalité applicable à la location meublée saisonnière dépend du régime fiscal choisi par le propriétaire du logement.

 

Le micro-BIC :

• C’est le régime par défaut ;
• Applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77700€ ;
• Abattement fiscal de 50% des revenus perçus ;
• Pas d’obligation de tenir une comptabilité.

 

 

Le régime réel :

• S’applique dès lors que les revenus locatifs dépassent le plafond du micro-BIC ;
• Il peut être choisi quel que soit le montant des revenus si le propriétaire en fait la demande ;
• Permet de déduire toutes les charges ;
• Le propriétaire doit pouvoir justifier les frais engagés ;
• Comptabilité obligatoire.

Les inconvénients de la location saisonnière

La location meublée saisonnière comporte bien des avantages : rentabilité locative, liberté de louer, fiscalité avantageuse, création de patrimoine etc. Mais attention, elle a aussi quelques inconvénients qui ne sont pas négligeables. Avant de vous lancer et pour optimiser votre investissement, il est important de les connaître.

La gestion de la location de vacances

Si vous décidez de vous en occuper vous-même, vous devez avoir à l’esprit que la gestion d’une location de vacances demande une charge de travail conséquente et une grande disponibilité. Et malheureusement, il peut en résulter une déconvenue importante.

 

Les points importants – il est nécessaire de :

 

• Créer, diffuser votre annonce et gérer les plannings ;
• Accueillir les voyageurs ;
• Remettre les clés et les récupérer en fin de séjour ;
• Entretenir le bien et assurer la propreté du logement entre chaque location ;
• Se rendre sur place (attention à la distance entre votre location et votre résidence principale).
• Gérer les tâches administratives.

 

Autrement dit, la location saisonnière de courte durée demande du temps. En conséquence, cela peut devenir un véritable casse-tête si vous devez gérer votre location en plus de votre vie professionnelle et familiale !

 

Bon à savoir : faire appel à un professionnel de la location meublée saisonnière et lui confier votre bien en gestion peut être une bonne solution.

La règlementation

Autre point sensible, la règlementation. Elle est complexe et les règles peuvent différer d’une commune à l’autre.

 

La déclaration auprès de la municipalité et la demande d’autorisation pour certaines communes

 

• Dans les très grandes villes :

 

La demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire et précède les autres démarches. La déclaration en mairie permet ensuite d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit être visible sur l’annonce d’offre de location. Les grandes villes concernées sont entre-autre Paris, Aix-en-Provence ou encore Biarritz.

 

Attention, dans certaines grandes villes, l’autorisation peut être soumise à une mesure de compensation.

 

• Dans les grandes villes (+ de 200000 habitants) :

 

Le propriétaire doit faire une déclaration en mairie puis demander l’autorisation de changement d’usage.

 

• Dans tous les autres cas :

 

Le propriétaire doit faire une déclaration auprès de la commune dans laquelle est situé le logement destiné à la location meublée saisonnière.

 

 

Bon à savoir : Toute commune peut décider d’appliquer la procédure de demande d’autorisation de changement d’usage, notamment dans les communes qui connaissent des tensions sur le marché du logement.

 

 

Comment éviter les difficultés : Le futur loueur doit se renseigner auprès de la mairie pour connaître la procédure applicable aux meublés de tourisme.

 

FOCUS : LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE

 

Dans la plupart des communes, aucune démarche n’est à faire. L’article L.324-1-1 du Code du tourisme dispose que « cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur ».

 

Par ailleurs la location ne peut pas excéder 120 jours par an sauf cas exceptionnels toujours selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »

 

Certaines communes touristiques, face au développement des locations saisonnières ces dernières années ont décidé d’appliquer la procédure de déclaration et d’enregistrement pour les résidences principales et en plus de l’enregistrement, celle de l’autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires.

C’est le cas pour les communes du département très touristique du Var dont Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Saint Mandrier-sur-Mer ou encore La Seyne-sur-Mer.

 

 

Bon à savoir : Si vous êtes en copropriété, vous devez d’abord vous assurer que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée de tourisme.

 

Le contrat de location

 

L’article L.324-2 du Code du tourisme dispose que : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. »

 

Ainsi la location saisonnière doit impérativement être encadrée par un contrat écrit sur lequel certaines mentions doivent obligatoirement figurer :

 

• La durée de location ;
• Le prix de la location ;
• L’identité du propriétaire et du locataire ;
• Détailler les caractéristiques du logement (la superficie et l’inventaire du mobilier entre-autre) ;
• Les modalités de paiement (il faut mentionner les arrhes, acomptes et dépôt de garantie avec modalités de restitution)

 

Il est également possible d’ajouter d’autres mentions comme le nombre d’occupants maximum, la présence d’animaux, si le logement est fumeur ou non etc.

 

Il est également conseillé de préciser si les sommes versées lors de la réservation sont des arrhes ou un acompte.

 

Quelle est la différence entre arrhes et acompte ? Les arrhes n’engagent pas définitivement le louer et le locataire alors que l’acompte, s’il est stipulé comme tel au contrat, engage les deux parties définitivement.

 

Annulation de la location

 

Si le locataire a versé des arrhes :

 

• Annulation à l’initiative du locataire : le loueur conserve le montant versé par le locataire.
• Annulation à l’initiative du loueur : il doit rembourser le double des arrhes au locataire.

 

Si le locataire a versé un acompte :

 

• Annulation à l’initiative du locataire : il perd les sommes versées mais peut être obligé en plus de verser la totalité du loyer.
• Annulation à l’initiative du loueur : Il doit rembourser l’acompte.

 

 

En bref : la location saisonnière de courte durée est un excellent moyen de rentabiliser un investissement ou de s’assurer un complément de revenus. Mais attention, la règlementation est complexe (déclaration, fiscalité, changement d’usage, rédaction des contrats etc.) et les contraintes sont réelles (gestion chronophage, irrégularité des revenus). C’est pourquoi si vous avez le projet de vous lancer, n’hésitez pas à consulter votre notaire qui saura vous donner toutes les informations nécessaires à la poursuite sereine de votre projet.