29 Nov Immobilier et mariage : construire son avenir à deux
Vous avez trouvé l’âme sœur et vous souhaitez consolider votre union en achetant le bien immobilier qui sera votre foyer ? Se projeter dans le futur peut être idyllique (surtout si vous envisagez un achat immobilier à deux au bord de la mer, pourquoi pas à Sanary-sur-Mer ou à Six-Fours-Les-Plages ☀️). Cependant, il ne faut pas oublier que derrière le projet immobilier, c’est l’organisation de la vie commune qui se joue. C’est pourquoi, avant d’acheter à deux, il est vivement recommandé de consulter votre notaire pour connaître les différents modes d’acquisition, les enjeux et les conséquences de votre achat immobilier au regard de votre situation personnelle et professionnelle.
Un projet d’achat immobilier à deux est un engagement fort qui vise à bâtir une vie commune autour d’un foyer qui en sera le ciment.
Mais attention à l’enthousiasme né du projet qui pousserait le couple à en négliger les aspects plus formels et bien évidemment beaucoup moins romantiques. « Tout ce qui est à moi est à toi », oui mais à quelles conditions ? Dans quelles situations la maxime peut-elle se briser contre la réalité ?
En effet, les règles ne sont pas les mêmes selon que vous êtes mariés ou non mariés, si vous avez des enfants, si vous êtes une famille recomposée etc. Il est essentiel d’avoir, avant de vous lancer dans les projets à deux, conscience que votre mode de conjugalité aura un impact sur l’organisation de votre patrimoine et vos droits en cas de difficultés.
Par exemple, la loi considère les concubins et les partenaires de PACS comme des étrangers au regard de la succession. Dans ces conditions, comment acheter à deux ? Comment organiser le patrimoine commun ? Comment protéger son concubin s’il vient à se retrouver seul ?
Le mariage reste aujourd’hui plus protecteur car il offre un cadre juridique clair qui renforce la sécurité juridique du projet d’acquisition et encadre l’organisation patrimoniale des époux.
En amont de la concrétisation du projet immobilier, il est fondamental de demander conseil à votre notaire. Il est là pour répondre à vos questions et vous conseiller afin que vous preniez la bonne direction c’est-à-dire celle qui est adaptée à votre situation personnelle, familiale, professionnelle et patrimoniale.
Acheter à deux oui mais comment ?
Il existe plusieurs solutions pour acheter à deux. Si vous vivez en concubinage, si vous êtes mariés ou encore si vous êtes pacsés, vous devez penser à l’organisation et à la gestion du patrimoine commun. Mais aussi à la protection de votre conjoint…Le conseil de votre notaire est évidemment indispensable !
Achat immobilier à deux en indivision ?
Acheter à deux en indivision est une solution simple adoptée par la plupart des couples non mariés qui sont pacsés ou qui vivent en union libre mais aussi les couples mariés sous le régime de la séparation de biens.
Comment établit-on la propriété du bien ? Les droits de propriété sont fixés par les quotes-parts qui figurent dans l’acte d’acquisition. Il est tout à fait possible d’acheter à deux avec un apport différent ou même un seul apport. Chaque indivisaire est alors propriétaire à hauteur de sa contribution financière qui doit être clairement explicitée dans l’acte de vente.
Les apports personnels et le coût total du crédit permettront de définir les quotes-parts de propriété de chacun.
Attention : lorsque les quotités d’achat ne sont pas spécifiées dans l’acte, les coacquéreurs sont réputés être propriétaires du bien pour moitié chacun. Aussi, en cas de difficulté, le partenaire qui a investi le plus devra en apporter la preuve !
Une limite au régime de l’indivision : les décisions doivent être prises à l’unanimité.
Celles-ci peuvent donc être difficiles à prendre si les partenaires ne sont pas d’accord.
👉 Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat en indivision, notamment dans le Var, n’hésitez pas à consulter notre article : https://notasix.notaires.fr/acheter-a-deux-en-indivision-six-fours
Acheter à deux : constituer une SCI ?
Pour acheter à deux sans être mariés, il est possible de créer une société civile immobilière. Les partenaires seront propriétaires de parts en fonction de leur apport dans la société.
Son avantage ? Éviter les blocages de l’indivision puisque les désaccords entre les associés n’empêchent pas la poursuite de la gestion du bien.
Attention à la rédaction des statuts : Ils doivent être rédigés le plus clairement possible afin d’éviter tout conflit. Votre notaire est votre meilleur interlocuteur pour vous conseiller sur la rédaction des règles de fonctionnement de la société civile immobilière mais aussi sur le choix du gérant.
Acheter à deux sans mariage : quelle protection ?
Même s’il n’est pas agréable de penser au pire, il est important de savoir que le mode de conjugalité impacte directement le couple en cas de décès.
En effet, les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Aussi en cas de décès, le concubin survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son compagnon ou de sa compagne décédé(e).
Il en va de même pour les partenaires de PACS qui n’ont aucun droit sur le patrimoine du partenaire décédé.
Quelles sont les solutions ?
Pour les couples qui ont fait un achat immobilier à deux en étant pacsés, la loi prévoit qu’ils peuvent hériter l’un de l’autre si chacun d’entre eux rédige un testament en ce sens, olographe ou authentique, sachant que la forme authentique offre le plus haut niveau de sécurité juridique et ne peut souffrir que rarement d’interprétations sources de conflit.
Pour les couples en union libre qui veulent acheter une maison à deux, lorsque la société civile immobilière est constituée pour l’achat du bien immobilier à 50/50, il est possible de réaliser un démembrement croisé des parts sociales. Chacun reçoit l’usufruit des parts dont la nue-propriété est détenue par l’autre.
En cas de décès, le concubin survivant détient alors la moitié des parts en pleine propriété sans payer de droits de
succession et l’autre moitié en usufruit. Il aura donc la jouissance du bien.
Le mariage est-il plus protecteur ?
Le mariage offre un cadre juridique clair qui vient déterminer la gestion du patrimoine commun du couple et du patrimoine personnel de chacun.
Achat immobilier à deux et mariage : se marier d’abord, acheter après ?
Le mariage renforce la sécurité juridique du projet d’acquisition puisqu’il vient encadrer et organiser les conditions de la gestion du bien et bien sûr sa transmission future. Et c’est plus précisément le régime matrimonial choisi par les époux qui va déterminer l’organisation patrimoniale.
Le mariage et la protection de la résidence principale
Si l’on compare les différents modes de conjugalités, le mariage offre une protection au couple qui n’existe pas pour les partenaires de PACS ni les couples en union libre : le domicile familial est protégé quel que soit le régime matrimonial choisi et même si un seul des membres du couple en est le propriétaire. En d’autres termes, le consentement des deux époux est requis en cas de décisions pouvant impacter l’usage de la résidence familiale.
L’article 215, alinéa 3 du Code civil prévoit en effet que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous ».
Acheter seul quand on est marié, possible ou non ?
Il est tout à fait possible d’acheter seul lorsque l’on est marié.
Le financement s’effectue sur les fonds propres de celui qui souhaite acquérir le bien que les époux soient mariés
sous le régime de la séparation de biens ou sous celui de la communauté réduite aux acquêts.
S’il existe des solutions pour les couples non mariés qui achètent une maison, le mariage est souvent une solution plus protectrice. Il existe différents régimes matrimoniaux qui viennent définir les règles patrimoniales au sein du couple. Tous ne sont cependant pas adaptés à toutes les situations.
Les différents régimes matrimoniaux
Si l’achat immobilier à deux se fait pendant le mariage, c’est le régime matrimonial choisi qui viendra définir l’organisation du patrimoine commun. La plupart des couples sont mariés sous le régime légal, celui de la communauté réduite aux acquêts. C’est-à-dire que les biens acquis pendant le mariage sont réputés appartenir aux deux époux pour moitié chacun.
Pourtant, il peut parfois être nécessaire de séparer les patrimoines. Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise solution mais plutôt des choix possibles en fonction de la situation personnelle et professionnelle de chacun. C’est pourquoi il est fortement recommandé de prendre conseil auprès de son notaire non seulement avant de faire un achat immobilier à deux mais surtout avant de se marier.
Par exemple, lorsque l’un des époux exerce une activité indépendante, le régime de la communauté légale n’est pas le plus adapté. Le régime de la séparation de biens convient mieux dans la mesure où l’activité indépendante entraîne un risque financier. Il est donc important de séparer les patrimoines afin que les époux soient protégés des risques inhérents à l’activité professionnelle de l’un des conjoints.
👉 Lire notre article sur la protection du conjoint : https://notasix.notaires.fr/se-proteger-et-prendre-les-bonnes-decisions
Peut-on changer de régime matrimonial au cours du mariage ?
Oui, il est possible de modifier son régime matrimonial ou d’en changer afin par exemple de mieux protéger votre
conjoint ou de limiter les risques liés à une nouvelle activité indépendante entreprise par l’un des deux époux.
Quelles sont les conditions ?
- Le consentement des deux époux est nécessaire ;
- Les intérêts de la famille doivent être préservés ;
- Il faut avoir recours à votre notaire.
La donation entre époux
Comment parler de mariage, de construction d’un patrimoine commun ou encore de bâtir sa vie à deux sans penser à la protection du conjoint en cas de coup dur ! À ce titre, l’anticipation est la meilleure des protections et votre notaire est votre interlocuteur privilégié. C’est lui qui pourra vous conseiller sur les solutions les plus adaptées et les plus protectrices en fonction de votre situation.
La donation entre époux appelée aussi « donation au dernier vivant » permet de protéger le conjoint survivant qui va bénéficier d’une part minimale du patrimoine du défunt. Il s’agit ainsi d’éviter les situations difficiles notamment le manque de ressources et la précarité pour l’époux survivant mais aussi les conflits familiaux au regard de l’organisation de la transmission patrimoniale.
Ainsi la donation pourra porter sur le quart des biens en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, la totalité en usufruit ou encore la moitié de la pleine propriété s’il y a un enfant, le tiers s’il y en a deux etc.
La donation entre époux n’est pas irrévocable.
Votre patrimoine peut évoluer, ce qui peut nécessiter quelques aménagements.
Votre notaire vous accompagne dans cette démarche.
Famille recomposée et logement familial :
Pourquoi se marier ?
Les familles recomposées sont aujourd’hui nombreuses. Il est également nécessaire pour celles-ci d’encadrer l’organisation et la gestion du patrimoine. Du fait de réticences, le mariage n’est pas toujours la solution envisagée. Les concubins achètent alors une maison à deux en union libre afin de construire leur foyer autour de leurs enfants communs et ceux nés d’une précédente union, sans toutefois penser aux conséquences en cas de décès.
En effet, les concubins n’héritent pas l’un de l’autre. Ce qui fait que concubin survivant se retrouve sans aucun droit. C’est pourquoi il est vivement conseillé de se marier pour protéger l’ensemble de la famille. Quel régime matrimonial choisir ? Doit-on faire une donation entre époux ? Votre notaire est là pour répondre à vos questions et vous apporter les solutions qui préserveront votre équilibre familial.
Vous avez besoin d’un conseil ? Vous avez un projet peut-être au bord de la mer dans le Var ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec les notaires de Notasix à Six-Fours ☀️
